华中商业地产首脑闭门会议_赢商网

新市场背景下，华中商业地产开发已驶入快车道，传统房企已从被迫转型发展至积极转型，屡屡尝试商业地产开发模式创新，同时民间资本充足，商业开发的金融属性也日益凸显。在不断受到消费新宠和房地产行业整体利润率降低的双重夹击时，处于中原腹地的华中商业地产正在寻找怎样的发展路径，突破阻碍，再现商城辉煌？
有赢商网武汉站主办的首届华中商业地产首脑闭门会议11月6日盛大召开，来自湖北、湖南、河南、江西四省15家知名开发企业大佬共聚一堂，热议"中国商业地产的开发模式与退出机制"。

中国商业地产的开发模式与退出机制

Ⅰ、被动和盲从式的进入，导致商业地产开发企业管理架构上的不合理，因缺乏对商业模
式的足够研究，导致发展方向上的不稳定
Ⅱ、商业地产开发回报率低，周期长，商业地产的变现和退出怎么实现
Ⅲ、不同的开发模式给企业在操盘层面会带来哪些问题
Ⅳ、企业面对商业地产未来可能出现的几种发展方向，分别采取了些什么应对措施

【模式】被动转型、主动探索，华中商业地产开发的几种模式

【一】从单纯的商业地产开发，逐渐迈向实体产业发展。自营酒店、院线、百货，打造全产业链。

【二】从商业的综合性应用角度出发，产城结合，以商业服务于经济发展和城市产业定位，倡导实施大体量大规模开发。

【三】手里有买地钱，选个能做商业的地块，通过控制销售平衡资金，先把建设成本收回，再做招商定位，人员规划，将项目建好、开业、基本运营。

【四】评估地块价值。近郊远郊地块租售结合，自持主力店；城市一级地段优质物业战略性全持有，创立企业商业地产品牌形象。

【五】切入小城镇，以商业驱动小城镇地产开发，低价买地或租地，实施开发、建设、培育、运营，打开市场收取租金回报。

【六】资金不足以支撑企业全自持，商业只能销售。但销售时控制价格，不过分透支商业增长预期，同时签订合同，掌握商业管理权，基本能保证开发的连续性。

【七】在从住宅到商业的被动转型中，对商业地产开发还没有形成模式化固有思维，未来商业地产方面欲采取多元化模式，不同项目不同对待。

【资金】商业开发报率低，周期长，依靠可销售物业"养商"能不能持久

过去房地产开发是暴利，但目前看来行业净利润有回归正常的水平的趋势，最后会降到6%、7%左右。以前市场行情好，房子1年就卖完，如果房子要卖2、3年，成本压力就增大了。在卖房子去化率不是那么快的情况下，以前靠销售养商的模式能否支撑得住是个大大的问号。

通过商场的开发，给其他物业价值带来一定的溢价能力，给整个地块物业带来非常大的升值空间，有了这些做基础，再通过国际资金的平台解决资金问题。 未来，也会考虑股权合作或者是投资资金，以及现在还没有实行的资本股权化模式，不完全依靠可售物业支撑商业。

想将商业物业转为持有，但短期内很难实现。对于销售以后的商业，企业一定要有管理权，约定统一运营权合同每几年自动续签。同时，不转嫁过大风险给投资者，他们每年就会产生重复购买率，商业销售和运营都能有所保障。

商业项目开发是有周期的，常规性综合体在开发的5年内，金融压力都非常大。原来是快销，但现在受到了制约，体验式商业的坪效和租金在下降，实际销售回款的力度，持有轻工业资本的能力等都遇到挑战，因此企业必需要考虑抗短周期的金融风险。

商业并不是销售完了就会"见光死"，可销售物业需要专业的操作模式。企业目前研究出来的销售型物业风险最低的是一种开放式的商业街区，有垂直交通，不受整个项目经营的影响。而集中型商业的销售、反租是有极限的，销售、反租比例一般在30%左右，这样既能缓解经营压力，又能拥有统一的经营权。

做商业地产，一方面关注地产模式的操作，更需要对商业未来的研究。包括电商对整个未来商业业态以及未来五到十年整个商业格局的变化。商业地产要能够成立，最核心的是你要让商家在这里赚到钱。

【阻力】在微观操盘层面，目前亟待解决的问题

项目优势减弱：综合体、房地产已经走到比较大的分水岭上，每个公司在各自领域做得非常优秀，但从全国范围来看，竞争力目前都受到很大的制约，当优势特别集中时就会发现很多原有的优势在减弱甚至失效，这种现象在未来10年会越来越凸显。同行之间需要错位竞争，但又不能分开开发进行错位，这样大家都容易会把商业当做快销品，那么未来商业如何实现差异化，保持竞争力。

项目成本回收：对于中小商业地产企业而言，最大的问题就是钱的问题。商业用地价格高，规划设计，装修建设，招商都需要钱，解决了钱的问题，能提前收回建筑成本，其他问题都容易解决。

招商同质化严重：整个金融形势所导致招商困难，很多店铺已经取消了全国拓展计划。另外投资化竞争过于严重，每个地块都有商业，大家都开该怎么办，都懂差异化，都想特色化，但现在同质化情况还是非常严重。

与集团发展不匹配：做城市综合体企业、从业人员的要求更高，对高端资源的整合能力要求更高，有时感觉跟集团发展成长过程的积累不是非常匹配。

毛利高净利润不高：商业地产的利润表面上看起来不错，毛利很高，但由于增值税很厉害，实际净利润并不高。这个问题普遍存在，它的普遍性主要在于目前中国整体金融环境、整体经济环境不太好，目前通胀太高，导致利润偏高，间接导致投资人对回报要求增高。

提高速度与效率：对产品定位、规划、设计等方面都有较高要求，要保证做出的每个项目对品牌文化有所提升，就会带来成本的增加。如何在不降低产品品质的情况下，将各项计划、工作安排得非常严谨，压缩工程时间，提高速度和效率。

【趋势】企业对商业地产开发的前景预判以及应对之策

	【思念集团】商业地产项目同质化现象严重，集团属于敢于创新的企业，将根据每个项目的不同特点，规划相应的产品，用创新的思维、创新的产品补充商业地产开发经验的不足。
	【红星美凯龙】从长期来看，地产市场是没有任何问题的，但行业平均利润率可能更趋于合理化，在这样一个净化的过程中，把地产分开，大的项目更侧重于做地，小项目侧重于产品。
	【金地集团】商家不赚钱商业地产就不能成立。政府在出让土地时没有顾及商业逻辑和规律，就需要企业从商业运营和商业持续发展角度上进行思考的问题，为商家量身订作一些新的业态，比如强化商业运营中营销活动与销售的互动性。
	【南国置业】未来最需要经济环境一定要稳定，如果没有稳定的环境，困扰商业地产人的问题始终存在。如果可以走向国际市场，以较低成本融资，就可以在国内实现商业持有。
	【华创集团】未来商业可以围绕几个点定位。第一，高端奢侈品不可或缺；第二，超市餐饮等生活必须品；第三，影院、电玩、KTV等体量类业态；第四，时尚类，快销等。商业围绕这几个点做定位，定位好招商就不难。
	【德思勤集团】未来的商业更强调综合性、均衡性和功能性，为城市提供服务。特别是大型的综合体项目，要跟中国城市发展、经济发展很好地结合起来，根据城市产业定位商业，这样的商业项目能够代表城市的未来。


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