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如今,商业地产开发商正加速布局华中市场。武汉作为中部第一大城市,2015年新开业商业项目达到21个,有近250万方的商业体陆续开业,2016 年预计将有13家商业项目入市,届时带来160万方以上的新增供应。武汉、长沙、成都、西安、合肥、郑州等已成为热门的商业开发潜力城市,商业所面临的转型升级以期提高竞争力成为如今最为关注的问题。
2016华中商业地产首脑闭门会议于8月25日在武汉汉阳世茂希尔顿酒店举行。来自华中地区的近20家开发企业商业首脑齐聚一堂,共探“城市商业的调整与升级之路”。
 

 
1、开发商加速布局华中市场,如何在竞争中实现突围
2、消费者消费升级,购物中心如何根据消费习惯的变化而变化
3、开发商扩张路径选择,“内生式” 与“外延式” 之辩
 
武汉庞大的地域及辐射人口决定了其堪比一线城市的潜在消费力,多极化的商圈格局也是其城市商业特点之一,消费区域不受局限,消费者也更具包容性,好的购物中心都能被大众所接受。
凯德目前在武汉有4个商业项目,在这样规模的城市未来做6到8个购物中心不成问题。只是近年武汉土地市场看涨,商业投资回报压力会越来越大,所以企业将来在项目选择上可能会更趋于谨慎。
购物中心一定是“玩”出来的,玩好购物中心首先要玩好三个关系:租户关系、顾客关系、社会关系。为租户创造条件、跟顾客建立情感、整合各方资源、运营团队全局把控缺一不可。
武汉绿地606缤纷城定位方向就是要打造成为一个整合全球、连接一切的开放式平台,将商品集合、科技体验、生活社交等多种创新业态共同呈现在绿地606缤纷城里。
武汉上半年零售商品消费总额比去年上涨9个百分点,证明武汉市场目前还存在很大的潜力空间。庞大的大学生族群也是未来商业市场的主力客群之一,如何去迎合他们的消费习惯同样是需要武汉商业人去揣摩的。
像湖北万豪这类中小型企业不具备强大的资源整合能力,要发展商业可以因地制宜去依托当地的一些资源去撬动商机,找准项目定位,把握住未来三年甚至五年的消费群体,不失为成功的另一途径。
武汉本地人口数量超过1000万,随着“1+8”城市圈的推进发展,武汉的商业消费不仅辐射整个城市,而是可以吸附到整个“1+8”城市圈3000多万人口,消费潜力不容小觑。目前武汉处于高速发展阶段,跟其他一线城市相比还有很大增长空间,诸多品牌商也纷纷表示看好武汉市场。
新世界集团从1992年起布局武汉市场,正是由于看好武汉的地理位置,可以辐射到全国各个地区,武汉也成为集团在国内投资的第一批重点城市之一。同样,也正因为新世界集团和K11对武汉市场的重视,目前武汉也成为全球首个发展多个K11项目的城市。
定位一个商业综合体就不能只从零售业和商业看待这个关系,更多的时候实际上是行业的跨越,对消费者的研究也不仅仅是传统意义上对零售业、商业的消费者研究,而是不特定多数的泛文化、泛生活的消费者的研究。
既然购物中心想做综合体,改变这个城市的消费习惯和商业格局,意味着引领永远比跟随重要,构建新的业态组就比去迎合消费者所喜好的消费行为更重要。
步步高从零售业起家,逐步跟随消费者消费习惯去拓宽发展方向,在做梅溪新天地这样大型城市综合体的时候,考虑到应该融入一些不同的因素,例如体验类、科技类、金融类的创新业态去迎合新兴消费群。
当今的消费行为主要受以下几个因素影响:一是更多的消费行为是在社交属性支配下完成的;二是购物中是一个可以让消费者消磨时间的地方;三是购物中心场景化的属性因,没有特定的场景,消费者不一定到购物中心来。因此基于以上三个特点,把握住消费者的业余时间,就有可能产生一个实体的消费。
国美湘江玖号在此基础上提出了“下班去哪的第一首选地”、“时间都市”、“长沙人的第二个家”这样的发展理念。
商业地产是城市的DNA,商业地产要取得成功,就要对周围的环境、人文、地理环境各方面都有研究。
叮叮mall项目在市中心的老城区,处于轨道交通的连接处,人流量特别大,为了将人留住,叮叮mall结合长沙人的生活习惯,项目定位清晰,通过一些商业的业态给城市增加一些独特的潮流和新的东西,消费者愿意来叮叮mall消费,做得更有的放矢,项目更贴近湖南的年轻人。
中部崛起的实施,长沙成为了中国的高铁中心、大的角铁枢纽中心,中国唯一的三高铁交汇城市,长沙商业地产发展形势一片大好,目前长沙在建的城市综合体已经超过50个,同时竞争也日益激烈。
基于长沙人爱玩、具有娱乐精神的特性,中茂城将项目整体定位娱乐化,打造商业地产和娱乐大咖的跨界合作的一种全新模式,提升商铺销量。
武汉便利的交通,不断增长的人口数量,决定了城市消费还有很大的发展潜力。奥特莱斯经过十几年的发展,现在也更加注重提升品质,包括业态组合和体验感。
首创奥特莱斯项目位于光谷网球中心附近,针对项目所处的位置,首创希望打造一种体育概念、体育主题的奥特莱斯,除了品牌以外,还有一些能够带动人的体验性、生活化的业态与设备设施,凸显其特点。
 
1、 【破局】江湖争霸 暗流涌动
“全国一线城市新增商业供应有限,具备经济发展潜力的华中地区逐渐成为开发商的必争之地,外来房企争相进驻拿地以挖掘市场机会,整个2016年华中地区“地王”频出,足见开发商对华中区域的商业发展信心。”
“城市新兴商圈发展势头强劲,商圈多中心发展逐步成型。面对消费增速放缓,市场竞争日益增长,大量的新增供应也使得商业项目招商压力加剧。加之品牌资源有限,商场业态同质化难以避免的情况下,如何实现差异化经营将是共同面临的挑战。”
“从入驻品牌看,购物中心明显减少百货业态的引进,超市依然是主力店,但开始倾向于精品超市,另外,影院、餐饮、儿童乐园等体验业态几乎成为标配。商业体内餐饮业比例持续上升,除传统中西餐扩张外特色化餐饮发展趋势明显,占地面积小、利润高的轻餐饮品牌成新宠;此外随着二胎政策全面放开,儿童品牌正得到越来越多商家的青睐。另一方面,快时尚品牌仍保持较好的扩张趋势。”
2、 【谋变】拨开迷雾 指点江山
“资本大鳄正蓄势待发,行业洗牌加剧。受电商冲击、消费需求缩减等影响,多个传统商业项目经营或销售情况恶化甚至持续亏损。与此同时,一些具有专业运营能力的集团、基金却顺势发展壮大,并伺机收购,扩大并巩固疆土,行业洗牌愈演愈烈。”
“许多运作尚不成熟的商业地产项目逐渐在降低零售,提高体验式业态比例,通过让利部分租金收入以培育商场客流,项目租金增长放缓。”
“在应对电商挑战方面,传统百货上线App、快时尚电商平台铺设、O2O模式兴起,传统商业纷纷调整加紧与电商合作,电商冲击下顺势而为或将是传统商业的一大出路。”
3、 【新动力】得之得天下
“能同时解决自身物业持有风险大、资金要求较高、获取土地困难等问题,通过自己在原有项目中累积的经验与人才做轻资产输出,在政府供给改革,商业地产存量去化的时代大背景下,轻资产绝对成为了一个必然选择。”
“科技化、大数据成为商业地产的基本配置,推动行业的革新。一些零售企业和商业地产运营者已经开展创新思维,欲通过结合新科技、引入大数据欲实现购物中心体验智能化。”
“项目自身会更加着力于外立面、品牌、主题、日常经营活动等方面的个性化以及差异化经营,加紧技术平台搭建,进行线上消费与线下体验统一的尝试,电子产品零售与体验店、面向中产阶级与年轻群体的时尚品牌会增加。”