华中商业地产首脑峰会2014年会，中国商业地产成长路径_赢商网

导语： 11月6日华中商业地产首脑峰会暨2014年年会在武汉万达嘉华酒店召开。会议邀请了湖南德思勤集团、大汉集团、武汉福星惠誉、南国置业、河南新田置业、升龙集团、万达集团、凯德置业等60余家开发商以及王品牛排、星期八小镇、NOI餐厅、CGV影城、海底捞、孩子王、悠游堂等百家知名品牌，以探索"中国商业地产成长路径"为主题，对行业发展趋势共同作出了深度交流与有效探讨，促进各行业各领域的沟通交流合作。
同时，本次峰会集结了15家华中区域内知名开发企业领导高层举办了第一届华中首脑闭门会议，并在会议现场发布了由赢商网发起的网络大选"华中商业地产潜力10强"企业获奖名单。

现场直击

华中商业地产首脑闭门会议

华中商业地产首脑峰会2014年会现场发布

一、2014华中商业地产十大新闻事件发布

第一大事件，华中4省新开业购物中心46个；第二大新闻，多知名品牌华中首店落户武汉；第三大新闻事件，河南郑州华润万象城开业；第四大事件，实体零售商布局电商平台；第五大事件，武汉宜家热度飙升开业爆棚；第六大新闻事件，万达抢占湖北省内二三线城市；第七大新闻事件，河南胖东来掀起"关店风波"；第八大新闻事件，步步高发力大西南商业地产；第九大新闻事件，华中高端酒店掀起开业热潮；第十大新闻事件，武汉百货卖场扎堆闭店调整【详细】

二、华中商业地产潜力十强企业发布

赢商网独家评析华中区域内武商集团、南国置业、步步高集团等22大开发企业商业地产战略，从土地储备、商业开发量、专业管理运营机构的筹建等方面测评其在商业地产领域内发展潜力，并藉此评选华中潜力10强，于本次华中商业地产首脑峰会上发布。
此次评选参选的企业有：南国置业、奥山商业、武商集团、福星惠誉、人信地产、华氏集团、美好置业、普提金集团、卓尔集团、开放集团、步步高置业、德思勤、新长海地产集团、大汉集团、华创地产、中茂房地产、富兴集团、建业住宅集团、新田置业、正弘置业、正商地产、中部大观。包含了华中区域内湖南、湖北、河南三省中的企业，共计22家。【详细】

微论坛：稳健转型进入商业地产开发行业路径探讨

近年来，众多在商业地产的门外逡巡已久的住宅开发商们纷纷推出了进军商业地产领域的新战略，带动了商业地产的开发热潮。而转型商业地产的企业应如何根据自身特点描绘一条适当的商业地产发展路径，迅速在这个全新的行业领域续写成功呢？

嘉宾观点

主题演讲

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰
【壹】2014年4月20日开始到9月30日中国地产进入第四次调整周期，前三次05年、08年、2010年，然后就是2014年，正好是三年左右一个周期。
【贰】万科今年前三季度计划销售指标是2000亿，1月至9月份完成了1400多亿，万达每年租金过一百亿，王健林将来很有可能超越马云，因为他超前一步把万达做起来了。
【叁】现在中国有三万家房地产企业，不少人都意识到经过十年的优胜劣汰这些企业将集中成一百家，99.8%会被淘汰。如果地产开发企业不拿地，都会出现被淘汰的现象。
【肆】在城市的分化上，一二三四线城市将继续分化，一线城市长期看好，二线城市要看地块情况，三四线城市的投资则需要谨慎一些。

赢盛中国商用地产集团总裁李健
【壹】2012年商业地产投资已经超过万亿，2013年热度不减，包括主要经营住宅开发、基金等领域的企业都进入了商业地产领域，我们可以看到整个市场有三大力量推动着商业地产。
【贰】目前餐饮受到政策的影响，原来追捧的高端餐饮受影响非常之大，现在热捧的是快时尚餐饮（概念餐饮），由于它的新兴餐饮带动了很多年轻人消费，给商场带来大量的人群，这样的餐饮也很受追捧。

他们说

商业地产到底该租还是该售

从商业地产本身的金融属性来说，商业地产产品肯定是要卖掉，只是早卖和晚卖，整体卖和分散卖的问题。从众多活生生的案例来看，集中的大商业相对来说不能散售，这种项目99%都会生存艰难，也有1%由于天时地利人和各方面原因做得很成功的案例。大多数企业还是万达模式，百分之七八十是销售物业，然后自持20%-30%物业。近几年住宅行业空间越来越小，尤其是三四线城市写字楼没法卖。像万达的商业街都是卖掉，这就是难以解决的现状。
如果商业项目由于资金问题要卖掉，销售型物业和自持物业从前期建筑规划、商业规划、招商模式到后期运营模式，包括机电系统设计方面都完全不同。很多企业会按照自持物业去设计，最后分散卖掉，这种商业99%都会死。【详细】

商业地产开发路径及模式分析

近几年商业地产项目达到井喷阶段，造成招商难、同质化、运营难等问题，其中最重要的原因是大部分开发商是从住宅地产转型或从其他行业进入。因此，无论是从团队、专业度还是资源上都有困难。
在商业地产退出机制、融资通道没打通之前，主流的商业地产开发模式就是以售养租，而在两三年内这种模式将会受到严峻的考验，比如利润里的下滑等因素，都能导致商业地产开发面临极大的难处。从长远来看，只要我国经济保持一定速度的增长，供需矛盾将成阶段性增长，量一定过剩。但从质来讲，商业地产项目远远没有满足需求，量又能够被消化。【详细】

如何抵抗商业地产所面临的的风险

商业地产是产业链，从拿地、规划、研究、定位、财务测算、规划设计、建筑设计、方案、设计论证、手续、主力店招商、施工图、工程施工、小商铺装修、开业、物业管理等等，一个过程都不能少。所以商业地产不能盲人摸象，必须把握好整个产业链才能操作好商业地产。
在商业地产操作中，一定要把经营权、管理权拿在自己手里，那么就必须要有一个强有力的运营公司。把房地产公司致力于运营公司管理之下，这个项目及企业才有希望。例如万达从拿地到开业只需要一年半，就是因为有一整套的运营模式及产品模式。一句话形容，地产是生孩子，运营是过日子，地产是嫁姑娘，运营是有儿子娶媳妇。【详细】

最具潜力的商业地产开发类型探讨

目前，很多开发商转型进入商业地产，而真正高水平的商业地产开发商寥寥可数，能作为榜样的更是少之又少。目前商业地产开发的最主要方式是租售并举，主要靠销售来完成现金流的平衡。但随着商业地产的成熟，以及土地、房地产销售价格迎合市场理性化、迎合政府大环境，商业散售下一步的审批和监管也越来越严格，包括之前散售反租的集中式商业带来很多负面效应。
很多开发商对商业地产的理解越来越透彻，因此对未来发展的战略也随之做出调整。从目前商业地产的开发中可以找到几个关键词。一是互联网思维，其已渗透到全行业。从科技化、大数据层面来看，实体商业受电商的冲击越来越严重，直接导致娱乐、儿童、餐饮等体验式业态异常火爆。二是购物的移动化，未来的实体商城一定会有自己的线上商城。消费者回到家、回到办公室，通过线上商城，仍然产生着销售，或者对他有兴趣的商品进行关注。三是购物空间的立体化，现在购物将不再只是一个空间里出现，可能会在多个空间里出现。【详细】

高层专访

中部大观商业管理有限公司总经理梁斌
"我们正处于住宅转型商业地产的过程中，在进入商业地产时确实存在一些被动的因素"，而"目前商业地产投放量过大，同质化竞争激烈，加上网络电商的冲击，对商业地产影响巨大，没有创新的思路和产品就很可能会被大浪淘沙。"梁斌坦言，中部大观房地产起步虽早，但商业地产方面发展较晚，在目前市场发展的大环境中，中部大观未来将不断地探索，以多元化的模式进行开发。【详细】

中国商业地产金牌操盘手辛利雄
对于商业项目来说，招商是一个必须面对的环节，同时也成为商业地产中谈论较多的环节。而对于辛利雄而言，招商似乎并没有显得多么困难。在招商的探讨中，他认为，一个项目首先要清晰自己的项目定位和发展思路，清晰自己的发展模式、盈利模式、招商模式、销售模式、推广模式、运营管理模式等。用他的话说："就是要清晰我是谁？我有什么？我要去哪里？我要怎么去？我怎样让我的客户喜欢我？"只有对自我的定位精准了，才能锁定自己需要的产品和客户群。同时，他也提出了招商前置的想法。【详细】

现场花絮